信托可以给房地产商补血吗——“121文件”一周年房地产融资调查
来源：WWW.TRUSTSZ.COM 时间：2004-06-01
距去年6月5日央行颁布"121文件"的日子正好一年，对房地产业的政策调控依然继续。在5月20日公布的上海市《政府公报》里，明确将“遏制房价过快上涨”列为上海市政府第二季度工作要点。
在这一年里，随着银行对房地产行业贷款的限制，越来越多的房地产商把目光投向了信托。
调低银行负债率
开发商在资金方面的压力增大，在打破房地产传统市场中融资渠道单一的紧迫要求下，房地产信托受到了高度关注。
据新汉业不动产机构副总裁洪曦分析，在长三角地区，房地产信托大约占到信托总额50%以上的，这个中国房地产最强势板块，从去年下半年起也逐渐成为中国信托最强势板块，洪曦此前的身份是搜房网副总裁，他离开正在准备上市的搜房网来到新汉业负责的业务就是房地产信托。洪曦透露，在银行融资受限之后，越来越多的房地产公司希望通过信托来融资。
在政府开始调控之后，房地产行业靠银行贷款来买地，再用买下来的地抵押给银行来继续开发的模式将不会实现。在以前，房地产公司的银行负债率通常达到80%-90%，整个行业绝大部分资金都是银行的资金在流动。
在新规定中，房地产公司的银行负债率只能控制在65%以内。这个政策的最直接后果是，对一个项目来说，房地产公司必须自己先拿出比原来多75%的资金投入进来，才可以向银行申请贷款继续开发。
上海社科院房地产专家顾建发认为，房地产行业对银行的过度依赖确实会造成很大风险，房地产公司50%到60%的负债率才比较健康，在现在这种情况下，如果金融和房地产任何一个市场产生波动都会波及另外一个。
但是对长期依赖银行的房地产商来说，比原来多75%的资金除了自己解决一部分以外，必须通过其他渠道来融资，信托融资模式给他们看到了新的希望。同时，长期低迷的信托市场也因房地产业务而扬眉吐气。
顺利绕开政策
然而，自去年年底开始房产信托出现的井喷式增长已经受到银监会的关注。据顾建发透露，政府已经开始考虑控制房地产商通过信托融资，具体规定很可能下半年就会出台。在即将出台规定中，房地产公司融资门槛可能同121文件相类似：必须有35%的自有资金后，才能向信托公司融资。
不过房地产商和信托公司都不认为这个规定会真的控制住地产信托，因为信托公司的操作办法要比银行灵活得多，此前包括《信托法》在内的法规被信托公司规避得堪称游刃有余。经济学家林毅夫甚至直接评价说，信托公司“最聪明”，可以绕开各种政策障碍。
例如，地产信托的一个局限是，根据目前的《信托法》规定，每个信托计划存在限卖200份的硬性要求，最低起步的价格也在5万元。正是由于存在最高限额，造成融资数量不会太大。
目前长三角地区房地产信托的资金规模大多在1亿到2亿元，对于一个动辄耗资十几亿元的地产项目来说，所起到的融资作用十分有限，不过对于满足房地产公司35%资本金的标准来说，这些资金足够了。
而且对于具体某个有投资价值的项目，信托公司也可以通过其他方式绕过200份的限制，比如联合其他信托公司来成倍扩大信托份数。一位信托投资经理坦言，尽管这些做法有违规嫌疑，但是从法规条文上来说并无问题。
“银监会关心能否降低银行风险，但他们没有考虑怎样让地产商顺利融资。”戴德梁行执行董事吴少聪这样分析目前的信贷政策。“现在房产信托是一种很好的融资方式，我所了解的许多地产商对此都有浓厚的兴趣。”他透露。
但有人士指出信托资金存在的风险将在未来显现。因为根据《信托法》规定，信托产品并不做保底承诺，所以投资信托是要做好血本无归的准备。
据中泰信托的投资经理陈鑫介绍，现在市场发行的信托品种已经解决了这个矛盾。例如股权信托，既能满足开发商的融资需要，又能较好控制风险。
陈鑫举例说，在一个1亿多资金的项目中，信托公司发行了1.2亿，但是只对外发行了8000万，其余4000万信托公司要求房地产公司来购买。这样，整个信托资金以1.2亿资金入股项目公司95%以上的股份，对整个项目的把握和控制都很高。
而且，信托公司会在与房地产公司的协议中规定，如果这个项目失败，这1.2亿中的8000万将享有优先受益权。
陈鑫认为，即使房价跌20%-30%，信托资金收回也不会成问题，而且因为信托发行期限在一年到两年，对风险比较容易预料。目前为止，近几年的信托产品都没有出现不能兑付回报率的事情。
当然，如果真的出现房价暴跌，那么必然会出现收回风险。因为房地产业与经济走势密切相关，从目前经济走势来看还不会出现这种情况。
信托也有选择
尽管房产信托为地产商打开了希望之门，但是顾建发指出原来可以从银行贷款的小房地产公司，通过信托来融资的难度也将很大。因为信托公司出于风险考虑，必然要参照房地产公司的开发经验、信誉等等，而这些小房地产公司无疑处于弱势。
而且，如果融资不畅的话，大的房地产公司可以通过减少开发项目，把自有资金集中起来开发重点项目也可以正常运营，而一些小的房地产公司如果融不到资金则意味着整个资金链条的断裂。
顾建发也提出，在准备进入中国房地产的国际资金中，选择合作伙伴的范围也肯定是成功的房地产公司，中小公司也得不到这样的机会。
对一部分小规模的房地产公司来说，需要盘活资金的最主要出路将是转让手里的土地资源。而收购这些土地资源的依然只能是大房地产公司。所以，今年必将淘汰一批没有开发实力的小房地产公司，而对大房地产公司在囤积更多土地后实力无疑更强。
而大房地产公司也将承受不同程度的压力，其中“激进派”公司最为危险。那些近几年疯狂靠银行贷款来大规模圈地的公司很可能在政策调控中损失惨重。
在这一年里，随着银行对房地产行业贷款的限制，越来越多的房地产商把目光投向了信托。
调低银行负债率
开发商在资金方面的压力增大，在打破房地产传统市场中融资渠道单一的紧迫要求下，房地产信托受到了高度关注。
据新汉业不动产机构副总裁洪曦分析，在长三角地区，房地产信托大约占到信托总额50%以上的，这个中国房地产最强势板块，从去年下半年起也逐渐成为中国信托最强势板块，洪曦此前的身份是搜房网副总裁，他离开正在准备上市的搜房网来到新汉业负责的业务就是房地产信托。洪曦透露，在银行融资受限之后，越来越多的房地产公司希望通过信托来融资。
在政府开始调控之后，房地产行业靠银行贷款来买地，再用买下来的地抵押给银行来继续开发的模式将不会实现。在以前，房地产公司的银行负债率通常达到80%-90%，整个行业绝大部分资金都是银行的资金在流动。
在新规定中，房地产公司的银行负债率只能控制在65%以内。这个政策的最直接后果是，对一个项目来说，房地产公司必须自己先拿出比原来多75%的资金投入进来，才可以向银行申请贷款继续开发。
上海社科院房地产专家顾建发认为，房地产行业对银行的过度依赖确实会造成很大风险，房地产公司50%到60%的负债率才比较健康，在现在这种情况下，如果金融和房地产任何一个市场产生波动都会波及另外一个。
但是对长期依赖银行的房地产商来说，比原来多75%的资金除了自己解决一部分以外，必须通过其他渠道来融资，信托融资模式给他们看到了新的希望。同时，长期低迷的信托市场也因房地产业务而扬眉吐气。
顺利绕开政策
然而，自去年年底开始房产信托出现的井喷式增长已经受到银监会的关注。据顾建发透露，政府已经开始考虑控制房地产商通过信托融资，具体规定很可能下半年就会出台。在即将出台规定中，房地产公司融资门槛可能同121文件相类似：必须有35%的自有资金后，才能向信托公司融资。
不过房地产商和信托公司都不认为这个规定会真的控制住地产信托，因为信托公司的操作办法要比银行灵活得多，此前包括《信托法》在内的法规被信托公司规避得堪称游刃有余。经济学家林毅夫甚至直接评价说，信托公司“最聪明”，可以绕开各种政策障碍。
例如，地产信托的一个局限是，根据目前的《信托法》规定，每个信托计划存在限卖200份的硬性要求，最低起步的价格也在5万元。正是由于存在最高限额，造成融资数量不会太大。
目前长三角地区房地产信托的资金规模大多在1亿到2亿元，对于一个动辄耗资十几亿元的地产项目来说，所起到的融资作用十分有限，不过对于满足房地产公司35%资本金的标准来说，这些资金足够了。
而且对于具体某个有投资价值的项目，信托公司也可以通过其他方式绕过200份的限制，比如联合其他信托公司来成倍扩大信托份数。一位信托投资经理坦言，尽管这些做法有违规嫌疑，但是从法规条文上来说并无问题。
“银监会关心能否降低银行风险，但他们没有考虑怎样让地产商顺利融资。”戴德梁行执行董事吴少聪这样分析目前的信贷政策。“现在房产信托是一种很好的融资方式，我所了解的许多地产商对此都有浓厚的兴趣。”他透露。
但有人士指出信托资金存在的风险将在未来显现。因为根据《信托法》规定，信托产品并不做保底承诺，所以投资信托是要做好血本无归的准备。
据中泰信托的投资经理陈鑫介绍，现在市场发行的信托品种已经解决了这个矛盾。例如股权信托，既能满足开发商的融资需要，又能较好控制风险。
陈鑫举例说，在一个1亿多资金的项目中，信托公司发行了1.2亿，但是只对外发行了8000万，其余4000万信托公司要求房地产公司来购买。这样，整个信托资金以1.2亿资金入股项目公司95%以上的股份，对整个项目的把握和控制都很高。
而且，信托公司会在与房地产公司的协议中规定，如果这个项目失败，这1.2亿中的8000万将享有优先受益权。
陈鑫认为，即使房价跌20%-30%，信托资金收回也不会成问题，而且因为信托发行期限在一年到两年，对风险比较容易预料。目前为止，近几年的信托产品都没有出现不能兑付回报率的事情。
当然，如果真的出现房价暴跌，那么必然会出现收回风险。因为房地产业与经济走势密切相关，从目前经济走势来看还不会出现这种情况。
信托也有选择
尽管房产信托为地产商打开了希望之门，但是顾建发指出原来可以从银行贷款的小房地产公司，通过信托来融资的难度也将很大。因为信托公司出于风险考虑，必然要参照房地产公司的开发经验、信誉等等，而这些小房地产公司无疑处于弱势。
而且，如果融资不畅的话，大的房地产公司可以通过减少开发项目，把自有资金集中起来开发重点项目也可以正常运营，而一些小的房地产公司如果融不到资金则意味着整个资金链条的断裂。
顾建发也提出，在准备进入中国房地产的国际资金中，选择合作伙伴的范围也肯定是成功的房地产公司，中小公司也得不到这样的机会。
对一部分小规模的房地产公司来说，需要盘活资金的最主要出路将是转让手里的土地资源。而收购这些土地资源的依然只能是大房地产公司。所以，今年必将淘汰一批没有开发实力的小房地产公司，而对大房地产公司在囤积更多土地后实力无疑更强。
而大房地产公司也将承受不同程度的压力，其中“激进派”公司最为危险。那些近几年疯狂靠银行贷款来大规模圈地的公司很可能在政策调控中损失惨重。
(xintuo摘自东方早报)